Як і де потрібно погоджувати перепланування?

Олена ІВАНИЦЯ, адвокат. Юридична компанія "Майстро і Беженар" 

Часто власники житла бажають провести певні перепланування приміщення в ході ремонту. Проте необдумані дії можуть призвести до аргументованих претензій з боку сусідів, або, навіть, до трагічних наслідків. Щоб уникнути відповідних проблем слід дотримуватися певних правил, які закріплюються на рівні нормативно-правових актів. 

Що таке перепланування?

Відповідно до Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом державного комітету України з питань житлово-комунального господарства № 76 від 17.05.2005 р., до елементів перепланування жилих  приміщень належать: 

- перенесення  і  розбирання  перегородок;

-  перенесення і влаштування  дверних  прорізів;

-  улаштування  і   переустаткування тамбурів;

-  прибудова   балконів   на   рівні   перших   поверхів  багатоповерхових будинків. 

В яких випадках не потрібне погодження перепланування?

Відповідно до частини другої статті 383 Цивільного Кодексу України, власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі, наданій йому для використання як єдиного цілого, за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.

Акцентую увагу на тому, що Постановою Кабінету Міністрів України від 7 червня 2017 р. № 406 затверджений перелік будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання та після закінчення яких  об’єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію, а саме:

1. Роботи з переобладнання та перепланування житлового будинку і житлового приміщення, а також нежитлового будинку, будівлі, споруди, приміщення в них, виконання яких не передбачає втручання в огороджувальні та несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування, - щодо об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними (СС1), з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками;

2. Заміна покрівлі будівель і споруд згідно з будівельними нормами без втручання в несучі конструкції;

3. Реконструкція, капітальний ремонт, технічне переоснащення внутрішніх систем: - опалення, у тому числі що передбачає встановлення або заміну обладнання індивідуальних теплових пунктів, заміна трубопроводів систем опалення, балансування систем опалення, встановлення балансувальних клапанів та/або витратомірів, зміна типу систем опалення з однотрубної на двотрубну та/або з вертикальної на горизонтальну, встановлення та/або заміна опалювальних приладів, обладнання опалювальних приладів автоматичними регуляторами температури в приміщеннях, встановлення та заміна приладів-розподілювачів та іншого обладнання регулювання і обліку теплової енергії;- вентиляції;- водопостачання та водовідведення, у тому числі трубопроводів;- силових та слабкострумових систем, які забезпечують функціонування будівель і споруд.

4. Заміна існуючих заповнень віконних, балконних та дверних прорізів; 

5. Приєднання та підключення до інженерних мереж відповідно до технічних умов індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських будівель і споруд, гаражів, розташованих на присадибних, дачних і садових земельних ділянках та земельних ділянках для будівництва індивідуальних гаражів;

6. Зведення на земельній ділянці тимчасових будівель та споруд без влаштування фундаментів, зокрема навісів, альтанок, наметів, накриття, сходів, естакад, літніх душових, теплиць, гаражів, а також свердловин, криниць, люфт-клозетів, вбиралень, вигрібних ям, замощень, парканів, відкритих басейнів та басейнів із накриттям, погребів, входів до погребів, воріт, хвірток, приямків, терас, ґанків - щодо індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків;

7. Оснащення будівель і споруд приладами для ведення відокремленого обліку теплової енергії, гарячої і холодної води.Окремо акцентую увагу на тому, що не потребують узгодження роботи з теплової ізоляції введених в експлуатацію житлових будинків (стін, даху, горища, технічного, цокольного, підвального поверхів), що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними (СС1) та середніми (СС2) наслідками.

Коли необхідне узгодження?

Відповідно до пунктів 1.4.4., 1.4.6 Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом державного комітету України з питань житлово-комунального господарства № 76 від 17.05.2005 р., переобладнання і перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень, що призводять до порушення тривкості або руйнації несучих конструкцій будинку, погіршення цілісності і зовнішнього вигляду фасадів, порушення вимог протипожежної безпеки та засобів протипожежного захисту, не допускається. У такому випадку необхідним є отримання відповідних дозволів у органів місцевого самоврядування (визначеного ними органу). 

У разі ж, якщо приміщення переобладнано самовільно, власник зобов'язаний  за  свій   рахунок   привести   це   приміщення   до попереднього стану.

Також, доволі часто трапляється так, що будинок належить до пам’яток культурної спадщини.

В цьому випадку необхідно виходити з абзацу 2 ч. 1 ст. 26 Закону України «Про охорону культурної спадщини», яка передбачає, що консервація, реставрація, реабілітація, музеєфікація, ремонт, пристосування пам'яток місцевого значення здійснюються за наявності письмового дозволу органу виконавчої влади Автономної Республіки Крим, обласних, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій відповідно до їхньої компетенції, на підставі погодженої з ними науково-проектної документації.

Таким чином, діючим законодавством України визначено, що у разі реконструкції пам’ятки архітектури місцевого значення, необхідно отримати для початку проведення будівельних робіт дозвіл на виконання будівельних робіт та для прийняття в експлуатацію-сертифікат на відповідність закінченого будівництвом об’єкта.

Які документи має оформити власник при проведенні перепланування?

Якщо перепланування є таким, що  не потребує документів, які дають право на  їх виконання та після закінчення яких об’єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію (детально описувалося у п.2 нашого матеріалу) для узгодження проведених робіт достатньо оформити новий технічний паспорт (сертифікованим інженером), де будуть відображені характеристики і планування квартири після виконаних робіт.

Якщо ж загальна або житлова площа стала більше або менше, необхідно звернутися з документами про право власності на квартиру і новим технічним паспортом до державного реєстратора для внесення даних до Державного реєстру майнових прав на нерухоме майно та отримати Витяг. 

В цьому випадку Витяг з Держреєстру і новий технічний паспорт будуть являтися ключовим підтвердженням  законності перепланування. Зосереджую увагу на тому, що такі документи будуть обов’язковими при можливому здійсненні будь-яких угод з нерухомістю у майбутньому.

Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1), та об’єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об’єкта до експлуатації протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви.

Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками, здійснюється на підставі акта готовності об’єкта до експлуатації шляхом видачі органами державного архітектурно-будівельного контролю сертифіката.

Підсумовуючи викладений матеріал можна зробити висновок, що останнім часом значно полегшилася процедура погодження перепланування житла. Разом з цим, починаючи перепланування раджу чітко визначитися із переліком робіт, які будуть виконуватися в ході перепланування. Лише після цього можна говорити про механізм погодження робіт та документи, які слід оформляти по їх завершенню.

Стаття підгтована для всеукраїнскього видання "Юридична газета" та вийшла друком у №16 від 31 серпня 2021 року.